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Steuern beim Hausverkauf
Grundsätzlich gilt, wenn Sie Ihre Immobilie erst zehn Jahre nach dem Kauf verkaufen, müssen Sie keine Steuern zahlen. In allen anderen Fällen zahlen Sie unter
bestimmten Umständen Steuern. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Spekulationssteuer für den Hausverkauf. Auch beim Wohnungsverkauf ist diese Steuer
zu entrichten. Sie zahlen immer nur dann Steuern, wenn Sie einen tatsächlichen Nettogewinn erzielt haben.
Zudem gibt es einige Ausnahmen von der „Spekulationsregel”, bei denen Sie entweder immer Steuern beim Verkauf des Hauses zahlen oder grundsätzlich
steuerfrei sind.
Ferner gilt, dass der Hausverkauf bei Eigennutzung steuerfrei ist, das heißt:
Selbst genutzter Wohnraum kann ohne Steuern verkauft werden. Angenommen, Sie verkaufen ein Haus und erzielen dabei einen Gewinn, dann müssen Sie diesen
nicht versteuern, wenn Sie den Wohnraum dieser Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorherigen Kalenderjahren selbst genutzt haben.
Wenn Sie ihr Haus verkaufen wollen, obwohl Sie dessen Wohnräume nur vermietet haben, müssen Sie den potentiellen Gewinn jedoch versteuern. Hier gilt die
angesprochene Zehn-Jahres-Frist ohne Ausnahme.
Verkaufen Sie mehrere Häuser in einem bestimmten Zeitraum, sind Sie verpflichtet, die aus dem Verkauf erzielten Gewinne zu versteuern. Eine zweite Ausnahme
von der Zehn-Jahres-Regel besagt: Verkaufen Sie mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren, gelten Sie als gewerblicher Grundstückshändler. Dann zahlen
Sie für den Grundstücksverkauf immer Steuern. Das Überschreiten der sogenannten Drei-Objekt-Grenze wird als Indiz für einen gewerblichen Immobilienhandel
gesehen.
Das gilt auch, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus erwerben und anschließend einzelne Wohnungen verkaufen. Zur besseren Veranschaulichung hier ein Beispiel:
• Im Jahr 2005 kaufen Sie ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten.
• Weil Sie nicht alle der Wohnungen behalten möchten, veräußern Sie 2016 zwei der Wohnungen.
• Ein Bekannter macht Ihnen 2018 ein gutes Angebot für zwei weitere Einheiten.
• Jetzt gelten Sie in den Augen des Finanzamts bereits als gewerblicher Händler und zahlen Steuern für den Verkauf der Wohnungen.
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